司法实践中对于借名买房协议的效力如何认定

　　借名买房是指实际购房人因不具备购房资格、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

　　网友咨询：

　　司法实践中对于借名买房协议的效力如何认定？

　　律师解答：

　　借名买房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定的，具有法律效力。

　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定以及以合法形式掩盖非法目的的合同均属无效合同。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

　　律师补充：

　　借名买房实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。对于出名人而言，也存在出名人丧失购房资质、购房成本增加、借名人按揭断供导致出名人信用产生问题甚至陷入诉讼。

　　在合法合理的情况下，如确需借名买房，实际购房人应与名义购房人签订合法有效的书面协议，明确约定双方的权利义务。同时，实际购房人作出交付购房款、还贷、装修房屋等行为时，应留存好购房合同、付款发票、收货单据、转账记录等实际购买使用或控制房屋的证据，确保日后发生纠纷时，能够利用充分的证据来保护自己的权利。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。