“借名买房”能否对抗法院强制执行

　　近些年，为稳定住房价格、抑制炒房行为、切实调整住房供应结构，国务院及有关部门陆续发布了一系列通知及意见，各地政府也针对房地产调控政策制定了各项措施。在限购限贷政策的影响下，受限的实际购房人为规避相关限制，借用他人名义购买房产的现象越来越多。

　　网友咨询：

　　“借名买房”能否对抗法院强制执行？

　　律师解答：

　　对房产的实际权利人的认定，应根据出资、协议约定及当事人意思表示等情况。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记产生的公示公信效力是一种推定效力，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定。当借名人主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益时，借名买房合同必须有效。

　　若借名买房合同无效，则借名人无权要求出名人将房屋过户登记到自己名下，房屋所有权将归属于出名人所有。经济适用房、房改房、集资建房、回迁房、拆迁房等保障性住房，借名人为享受他人的身份带来的利益而借用他人名义购房情况。这类借名合同因违反国家限购政策而签订，应认定无效。此时，案外人不能排除强制执行。

　　律师补充：

　　近年来，某些人意图通过“借名买房”来规避限购政策和享受政策优惠，这种行为在一定程度上削弱了国家调控政策和福利政策的实际效果。而且，“借名买房”中的借名人属于受益人，基于权利义务对等和风险收益对等原则的考虑，其理应承担因房屋登记在出名人名下所产生的各类风险，自然也包括房屋被强制执行的风险。提示大家，要谨慎做出“借名买房”行为，这既是维护正常的市场交易环境，也是在维护自己的合法权益。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

　　第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。