“借名买房”情形下，能否排除强制执行

　　“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

　　网友咨询：

　　“借名买房”情形下，能否排除强制执行？

　　律师解答：

　　对于借名买房中的借名人能否排除第三人对出名人财产的强制执行问题，司法实践中存在截然相反的观点。

　　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。在借名购房的情况下，虽然实际购房人可能并非房产证上的名义所有权人，但如果名义所有权人成为被执行人，其名下的房产仍然可能面临被执行的风险。另有观点认为，在借名购房协议合法有效的前提下，借名人对房产享有物权期待权，从而足以排除强制执行。

　　律师补充：

　　关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国采登记生效主义的立法体例，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于借名人而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名买房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定，在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

　　第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。