民法典“居住权”制度解读

一、“居住权”解释

民法典物权编中设置的“居住权”，是在房屋“所有权”、“土地使用权”之外，新增的一个“权”。

按照民法典第三百六十六条定义：居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

通俗解释：“居住权人”可以和“房东”签订书面合同，在不取得该房屋“所有权”（不过户）的情况下，单独对该房屋合法“占有、使用”。

二、“居住权”约束

1、取得方法

居住权的取得方式是通过“当事人书面合同约定，并登记”，约定内容一般包括，当事人的姓名和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间（期限）；解决争议的方法。

2、允许有偿设立，登记生效。

原则上，居住权是无偿设立的，但是在当事双方另有约定的情况下，允许有偿设立。并且，设立居住权应当在相应的登记机构登记，自登记时，立刻生效。

3、允许出租收益，但不得转让和继承。

原则上，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

居住权只能保障“居住权人”自身的居住权利，该权利不得转让和继承。

4、允许约定居住权期限。

居住权的有效期限，可以由当事人双方共同约定，5年、10年、20年都可以，也可是终生有效。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消失的，应当办理注销登记。

这里需要单独说明一下，无论居住权期间多长时间，只要“居住权人”死亡的，居住权均自动消失。

5、允许以遗嘱方式设立。