购买房子的，肯定是想要获得房子的所有权。而在我国，对于房子这样的不动产来讲，需要实际的办理了过户之后，才能获得所有权。那么，哪些情况下会导致房子不能过户，房子不能过户怎么办？

网友咨询：房子5年后才能过户，现在是第三年，还有二年时间，但我如果购买了的话不能过户，只能签订过户协议，房子不能过户怎么办？

北京市法大律师事务所涂海涛律师解答：

限制房子过户的情形有很多，包含下列情形：

1.被有关部门查封的房产。

2.未解除抵押的房产。

3.业主离婚未办理析产登记的房产。

4.集体所有土地开发的房产。

5.伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋。

6.卖方是无民事行为能力人。

7.拖欠相关税费的房产。

8.未上市的央产房。

9.未满5年的经济适用房、集资房。

10.业主死亡，未完成继承手续的房产。

11.房屋拥有共有产权人，卖方未经其他产权人同意出售的房产。

12.卖方无法提供房产证。

任何协议和公证，都不代表住房产权发生转移，所以，只要没有办理过户，住房和你无关。

对于无法过户的房子，可以这样，把房款付了，然后去房管，办理他项权证，注明住房产权抵押给，就可以了，到两年后，就可以和他一起先办理注销他项权证，再办理过户。

《城市房地产管理法》第62条，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

涂海涛律师解析：

对于二手房不能过户的：

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。

如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时，买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失(注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。

关于房价涨跌损失的确定，法院规定可参照以下方式：

(一)、双方协商确定的，从其约定;

(二)、双方不能协商确定的：

(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;

(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。

根据我国相关法律规定，不能上市交易的二手房有：

1、未依法取得房屋所有权证的房屋；

2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

3、鉴定为危房的房屋;以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

4、在农村集体土地上兴建的房屋；

5、已经被列入拆迁公告范围的房屋；

6、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

7、所有权有纠纷的房屋；

8、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

9、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

10、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

11、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

中国政法大学研究员，中国政法大学疑难案件研究中心研究员，北京市法大律师事务所合伙人，律协政府法律顾问委员会委员，北京知名律师，擅长重大民事商事诉讼、仲裁案件代理，刑事辩护、专业的公司法律顾问