二手房买卖交易中，如房屋还未办理过户登记却被法院查封了，买受人想要继续履行合同（取得房屋），应如何维权？本期以案例说法的形式，手把手教大家此种情况下如何维权。

一、案件基本情况

裁判文书案号：(2019)粤03民终22142号

涉案房屋取得和转让情况：2000年3月24日，张某将涉案房屋转让给李某，双方签署《房产转让协议》并由律师见证。合同签订后涉案房屋一直登记在张某名下，李某未办理过户登记。

购房款支付情况：2000年3月25日，李某将涉案房屋的全部购房款99800元支付给张某。

涉案房屋占有、使用情况：李某签署合同后取得涉案房屋并于2007年将其出租。

涉案房屋被查封：张某因借款纠纷涉诉，2015年11月涉案房屋被法院查封。李某得知后在上述案件的执行阶段向法院提出执行异议，法院裁定驳回，遂李某提起案外人执行异议之诉。

二、买受人维权的关键：是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件

李某基于合法有效的《房屋转让协议书》购买涉案房屋，而出卖人一直未协助李某办理过户登记手续，李某因此享有取得涉案房屋所有权的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该种物权期待权在符合四个条件时能够排除金钱债权的强制执行：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：

首先，必须是在法院查封之前签订书面的买卖合同。其次，所谓“合法有效”，即合同签署系双方真实意思表示并未违反法律法规，也不存在法律规定的合同无效的情形。本案中李某符合该条件。

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产：

首先，必须是在法院查封之前占有房屋。其次，占有房屋必须是基于真实有效的房屋买卖合同且符合法律规定。占有以实际控制为标准，并不只有实际居住一个形式。买受人可提交比如房屋交付的《交楼确认书》或房屋交接单、房屋的《装修合同》《租赁合同》、房屋缴纳水电费、物业费票据、物业和邻居的书面证明等相关证据，证明已合法占有房屋。本案中李某为证明已合法占有房屋，提交了经备案的房屋租赁合同书、税费及水电费票据等证据，法院予以认可。

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：

买受人已支付所购房屋全部价款的，可提供购房款的转账证明、出卖人的收款证明等。采取贷款抵押方式支付部分价款的，要证明银行在法院查封之前已核准贷款，且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续。买受人在法院查封之后付清全部价款的不符合该条件。本案中李某为证明已支付全部购房款，提供了《收款收据》作为证据。

4.非因买受人自身原因未办理过户登记：

在司法实践中，一般综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记的原因。主观方面重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形。客观方面重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其它不归属买受人所能控制的原因而办理不能。买受人可根据自身情况提供相关证据，比如签署合同后及时向不动产登记机关递交过户登记资料，签署合同后积极催促出卖人尽快办理过户登记等，比如证明涉案房屋不能办理过户是因出卖人未完善房屋的初始登记手续（此种情况小产权房居多）、出卖人被采取刑事强制措施无法联系等买受人无法排除的客观原因。但因逃税而故意不办理过户登记，因政府的限购政策、房屋交易前出卖人已将房屋办理抵押登记手续而无法办理过户的，司法判例一般认为是买受人自身原因不能办理过户。

具体到本案，法院认为，涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后方可依法办理转移登记手续，故未能办理过户手续系因其他客观原因导致，而非因买受人自身的原因。

最终，法院认为该案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李某就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

作者简介：

黄嘉悦律师，广东天梭律师事务所执业律师。

擅长业务领域：合同纠纷、民间借贷纠纷、房地产与建筑工程纠纷、公司及股权纠纷、劳动人事争议纠纷、人身损害赔偿纠纷、婚姻家庭纠纷等民商事争议诉讼案件，以及公司法律顾问、合同草拟与审查等非诉法律事务。

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