定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。

网友咨询：

我于5月与卖方协商买房，没有通过中介公司，双方谈好价格后，没有签合同，我交了定金4千元，卖方给我写了定金收据，双方口头邀约等房产证下来就过户，可是到现在房产证还没有下来，今天卖方通知我，房不卖了。他还我定金并付400元。我没有同意，要求双倍返还，请问没有签购房合同，交定金，毁约可双倍返还定金吗？

广东联建律师事务所王劲松律师解答：

已交定金，定金合同成立，收受定金的卖方不能履行约定债务，应当双倍返还定金。定金双倍返还就是返还原来你已经交付的定金4000元，此外再另外支付4000元给你。

根据你的陈述，你们双方并没有签署书面买卖合同，而根据我国法律规定，房屋买卖要签署书面协议，否则，在合同没有实际履行前，合同是没有成立的，也就是说你们目前的买卖合同关系还没有成立，而作为附合同定金合同也可能因此而不生效，那么，你也就无法据此要求对方双倍返还定金。

不过建议你将定金理解为缔约定金，如此，对方拒绝签约卖方，构成违约，仍然应当双倍返还定金。

王劲松律师解析：

购房定金合同纠纷该如何处理

1、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;

2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。

3、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金;

4、如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等)，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还;

5、谨慎签订定金协议，在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金，另外定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同;

6、为了避免发生纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。

知名房地产律师、仲裁员，广东联建律师事务所合伙人，深圳律协第八届房委会副主任，深圳市人大常委会立法基地专家，城市更新开发企业协会特聘专家，市科联专家中心常务理事，深圳电视台嘉宾律师。