对于商业租赁，形式多样，比如散售、整租后散售、自持散租、散售后收归集中经营的，也有在散售过程中租售同步、可租可售，带租约销售等情形……种类繁多。

网友咨询：

瑞凯公司与德才教育咨询有限公司签订《租赁合同》，约定德才教育咨询有限公司租赁瑞凯公司涉案房屋用于幼儿园经营，租赁期限共10年，自租赁第二年起，每三年的租金在上一年度的基础上递增10%。

章某、章某儿与瑞凯公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，约定章某、章某儿购买该房屋，规划用途为幼儿园，出卖人瑞凯公司向买受人交付该商品房。此外，该合同约定，整栋房屋可供出售的面积共计1088.85㎡，整体出售给章某、章某儿二人，其中703.7㎡可以立即签订合同，另外385.15㎡因调整规划用途手续正在办理，可以先签订认购协议书，待办完调规手续后再签订购房合同。

章某、章某儿与瑞凯公司签订《认购协议》与《买卖合同》后，涉案房屋的租金仍由瑞凯公司收取，且未支付给章某、章某儿。章某、章某儿遂诉至法院，请求法院判令瑞凯公司返还相应租金。法院该怎么判？

福建理策律师事务所陈俊芳律师解答：

房屋为带租约销售，考虑房屋租赁期限，故对张某主张自2017年8月1日起租金收益权由其享有，予以支持，但是两原告应得租金限于已经全额支付购房款的703.7㎡，超出该部分面积的房屋租金收益权仍由瑞凯公司享有。

陈俊芳律师补充：

带租约销售是指，出卖人将已经出租的房屋销售给买受人。

《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《民法典》第七百二十八条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

2007年毕业于厦门大学法学院，毕业后一直从事法律工作至今。执业理念：在尊重客观事实的前提下，运用法律法规为当事人争取最大的权益。