出卖人无权处分情形下，如何认定房屋买卖合同的效力

　　无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。

　　网友咨询：

　　出卖人无权处分情形下，如何认定房屋买卖合同的效力？

　　律师解答：

　　当事人无处分权不影响合同效力。

　　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。出卖人无权处分情形下的房屋买卖合同不因未取得处分权而无效。因出卖人未取得处分权致使房屋所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。因而，在合同有效的情形下，合同相对人的权利能够得到更加有效的保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为、增加其无权处分行为的风险成本的作用，切实保障交易安全。

　　律师补充：

　　无权处分主要包括两种情形：

　　1.无所有权。以某物为合同标的却没有所有权，比如将他人之物出卖，以他人之物出租等存在着显而易见的权利暇疵。

　　2.处分权受到限制。即有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为，比如夫妻一方未经对方同意或追认擅自处分夫妻共同财产的，再比如继承人未经其他继承人同意擅自转让共有遗产的。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

　　依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

　　第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。