房屋租赁约定租赁期限超过二十年的，合同效力如何认定

　　房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。

　　网友咨询：

　　房屋租赁约定租赁期限超过二十年的，合同效力如何认定？

　　律师解答：

　　一份租赁合同中，如果只是租赁期限超过20年，不存在其他导致合同无效的事由，则只是租赁合同中关于租赁期限超过20年的部分不对双方当事人产生法律约束力。超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

　　律师补充：

　　租赁合同应当具备以下主要条款：当事人的姓名或者名称及地址；房屋的位置、面积、装修及设施；房屋用途；租赁期限；租金数额及交付方式；房屋维修责任；转租的约定；变更或者解除合同条件；违约责任；当事人约定的其他条款。

　　房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁登记备案有利于保障租赁双方的合法权益，维持房屋租赁市场正常秩序，加强房屋租赁市场管理以及加强流动人口管理。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。是否办理了备案登记，并不会影响房屋租赁合同的效力。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。