开发商无法交房，购房者和施工企业受偿顺序该如何确定

　　当房屋无法交付，房地产开发销售公司资产无法偿还全部债务时，购房退款与抵押权、施工单位工程款等，哪部分优先受偿？

　　网友咨询：

　　开发商无法交房，购房者和施工企业受偿顺序该如何确定？

　　律师解答：

　　受偿顺序为：价款返还请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞普通债权。

　　商品房消费者的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　律师补充：

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　第三条 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。