一般在买房子之前，买方会要求卖方提供相应的产权信息，以保证出卖人具有完整的处分权。如果房屋上存在异议登记，有其他人对该房屋主张权利，那么该房屋能否继续流转呢？

网友咨询：

看上了一个房子，查了一下，房屋上面有异议登记，请问这种房子还可以交易吗？风险大吗？

北京市国振律师事务所张君律师解答：

异议登记就是将因继承、买卖等发生房地产权属争议的房地产予以异议登记，以警示买房人该房屋有权利瑕疵，它为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段，也保护了买房人的利益。

1、存在异议登记的房屋仍然可以流转

异议登记意味着房屋可能存在权力瑕疵，目的在于警示第三人该房屋存在权属或者其他争议，但是不影响房屋所有权的行使。房屋登记簿上的所有权人仍然享有完整的所有权，可以自由转让房屋，如果不存在其他无效情形的，房屋转让行为有效。

2、房屋存在异议登记，对买受人的风险

上文所述，房屋存在异议登记并不影响房屋的流转，但是可能影响物权取得。如果异议登记事项真实，异议登记人为真实权利人，其可以主张对房屋的所有权，买受人可能无法取得房屋的所有权。

如果出卖人不是房屋的真正权利人，出卖房屋属于无权处分，如果买受人善意不知情的，可以适用善意取得，取得房屋的所有权。但是存在有效异议登记的情况下，应当推定买受人知道房屋存在权利瑕疵，即使已经办理了过户登记仍然不能适用善意取得，无法取得房屋的所有权，真正权利人有权主张房屋所有权。

因真正权利人主张权利导致买受人无法取得房屋所有权的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。

《民法典》

第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正 登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当 予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以 异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造 成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

张君律师解析：

所谓登记的权利推定效力，就是说，一项不动产一旦在产权登记簿上登记，那么就推定该不动产属于登记的所有人。

但事实上我们都知道，登记是可能有错误，或者有延迟，或者很多其他情况，使得登记簿的记载跟真实所有人并不一致，但是由于不动产登记本身有公示效力（类似对动产的占有），在不动产的交易过程中，买受人可以根据登记认定卖方的所有权。不动产的买卖也因不动产所有权转移登记而完成。

不动产的异议登记，简单点说，就是认为该登记有错误的人，一般的也就是认为该项不动产的真实所有人并不是登记簿上记载的所有人的那个人，向不动产登记机关申请的，在登记簿上做一个记载，表明有人对不动产的登记有异议。

当然，该异议登记并没有否定不动产所有权的效力，否则所有人的权利就太脆弱了，因为异议登记是非常容易实现的。但是，异议登记有一个警示的效力，这是个通俗的说法，这个警示的效力就是在警示不动产的买受人：该不动产的所有权有争议，还有其他人对该不动产主张权利，只是因为时间或程序的原因尚未提起诉讼。

这个警示效力有重要作用，这个作用就是使得买受人丧失了主张自己是“善意占有人”的资格。买受人不能够主张“善意取得”，那么即便交易完成，如果异议人后来通过诉讼，争取到了自己的所有权，获得了修改登记的权利，买受人还是要将不动产的所有权还给原来的异议人（现在的所有人）。

张君律师 民商法专家