物权编条文解读（三）

相邻关系条文解读

本章源自《物权法》第七章。二者的条文数量相同，均为9条，它们在内容方面，只有一处不同。

本条源自《物权法》第九十二条。二者都是关于相邻不动产损害防免的规定。但是，本条删去了后者中的“；造成损害的，应当给予赔偿”。但是，我们不能据此认为，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产给相邻的不动产权利人造成损害，不用给予赔偿。

此时，不动产权利人应依据《民法典》第七编侵权责任向相邻的不动产权利人承担侵权损害赔偿责任。这意味着，在《物权法》第九十二条中，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产”给给相邻的不动产权利人造成损害，“应给予赔偿”，本来就只是对侵权责任规则的重申而已。

五、第八章共有

本章对应于《物权法》第八章。与后者相比，本章的主要变化有两处。一是《民法典》第三百零一条修改了《物权法》第九十七条的规定，二是新增《民法典》第三百零六条。

（一）《民法典》第三百零一条

本条源自《物权法》第九十七条。与后者相比，本条明确了对共有物“变更性质或者用途”（如住改商或者商改住）与对共有物进行处分或作重大修缮适用相同的规则。

（二）《民法典》第三百零六条

《民法典》第三百零六条按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

本条是《民法典》增加的新规定。它旨在对按份共有人如何行使其优先购买权进行调整。

《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

这里的第二句话赋予按份共有人对共有份额的优先购买权。但是，《物权法》对按份共有人如何行使优先购买权，没有进一步作出规定，这方面的缺失后来由《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）作了填补。该解释用了五个条文为按份共有人行使优先购买权拟定了比较详细的法律规则。

这些条文成了本条的基础。本条第二款就是直接继受《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十四条的产物。该条规定：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”

本条共两款。第二款是关于数个按份共有人优先购买权并存时行使顺序的规定。第一款有两句话。第一句是对共有份额转让人将份额转让条件通知其他共有人的规定。

依据《物权法》第一百零一条第二句和《民法典》三百零五条第二句，共有人行使优先购买权以具备同等条件为前提。共有份额转让人将份额转让条件通知其他共有人，是（其他）共有人决定是否行使优先购买权的关键。

因此，这里的第一句规定共有份额转让人负有将份额转让条件通知其他共有人的义务。没有通知其他共有人的，共有份额转让人就侵害了后者的优先购买权，后者可以要求其承担赔偿责任（参照《民法典》第七百二十八条第一句）。

但是，这并不影响共有份额转让合同的效力（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十二条第二款第二项）。第二句是关于按份共有人优先购买权行使期限的规定。本句要求按份共有人在“在合理期限内行使优先购买权”。这是有道理的。优先购买权不可能无限期地存续下去，否则，就会不当阻碍共有份额转让人转让其份额。本句对“合理期限”如何确定，没有作出规定。

此时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十一条仍可以适用。该条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”