物权编条文解读（二）

在物权编中，所有权这一分编由6章（即物权编第四章至第九章）组成，共83条（《民法典》第二百四十条至第三百二十二条）。

第六章业主的建筑物区分所有权

本章共17条（《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条），它源自《物权法》第六章。但是，后者有不少条文为《民法典》所修订。而且，《民法典》还增设了若干规则。

这些调整有一个大的动因，是建筑物区分所有权制度在现实运行中还存在不少问题，尤其业委会成立难、公共维修金使用难、业主维权难等问题十分突出。

这些问题在《民法典》编纂过程中引起了其编纂者的高度关注。他们希望通过修订《物权法》第六章并增加新规定来完善建筑物区分所有权制度，进而为前述问题的解决提供法律上的方案。

（一）《民法典》第二百七十五条和第二百七十六条

在《物权法》中关于车位、车库使用与归属的规定，只有一条，即这里的第七十四条。该条分为三款。第一款是关于车位、车库使用的规定，第二款和第三款旨在确定车位或车库的归属。

《民法典》把这三款按照调整事项的不同，分设为两条。它把第二款和第三款整合为第二百七十五条，把第一款设置为第二百七十六条。

这样一番操作，理顺了车位、车库使用与归属规则的逻辑关系。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”，是建立在业主对车位、车库不享有所有权的基础上。故在《民法典》中，关于车位、车库归属的规定在先，而关于车库使用的规则在后。

（二）《民法典》第二百七十七条

本条源自《物权法》第七十五条。与后者相比，本条内容有增加。

1.第一款增加规定“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”

这句话的增加，不具有实质意义。即便不增加，业主大会、业主委员会的成立仍然要遵守法律、法规设定的具体条件和程序。这里的“法律”，是狭义的法律，即由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的规范性法律文件；而法规包括行政法规、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例。

目前，在国家层面，关于业主大会、业主委员会成立具体条件和程序的“法律、法规”，主要是《物业管理条例》。

此外，住房和城乡建设部还制定有《业主大会和业主委员会指导规则》，对业主大会和业主委员会的活动进行规范。然而，这个指导规则，严格来说，不属于“法律、法规”的范畴。

2.第二款赋予居民委员会指导和协助业主大会设立和业主委员会选举的权限

《物权法》第七十五条只把此种权限赋予给了地方人民政府有关部门。居民委员会属于基层群众性自治组织，自然不在地方人民政府有关部门之列。但是，业主大会、业主委员会与居民委员会关系十分密切。

《物业管理条例》（2018年3月19日修正）第二十条规定：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。”“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

《民法典》第二百七十七条第二款规定“居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”，把居民委员会与业主大会、业主委员会的关系进一步延伸到了后者的设立和选举上。

这样的调整把指导和协助业主大会设立和业主委员会选举的职责赋予给了地方人民政府有关部门、居民委员会，而非地方人民政府有关部门和居民委员会。这似乎意味着，它们不需要同时履行该职责。

因此，有可能是地方人民政府有关部门单独履行该职责，有可能是居民委员会单独履行该职责，也有可能是二者共同履行职责。但是，从实践中来看，在小区治理中，地方政府人民政府有关部门、居民委员会，甚至其他社会组织，一个都不能少。

与地方人民政府有关部门相比，居民委员会离业主更近，与业主的关系更密切。所以，《民法典》第二百七十七条第二款实际上是寄希望于居民委员会在业主大会设立和业主委员会选举上发挥近身作用，以便化解业主大会与业主委员会成立难的问题。

当然，这个希望能否实现，则有待于实践的检验。居民委员会毕竟也只是”居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”，它的工作还需要“不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关”“给予指导、支持和帮助”呢（参见《城市居民委员会组织法》第二条）。

（三）《民法典》第二百七十八条

本条源自《物权法》第七十六条。但是，本条对后者作出诸多调整。其中，重要的调整有三处。

第一，本条第一款把《物权法》第七十六条第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并在第二款对拆分后的它们设置不同的表决人数要求。

二是，本条第一款，吸收《物业管理条例》第四十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的部分内容，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列入业主共同决定事项的范围。

三是，本条第二款下调业主共同决定第一款事项所需的表决人数，并扩大特别决定事项的范围。

在这几个方面的调整中，要特别关注第二款下调业主共同决定所需的人数。

根据《物权法》第七十六条第二款，不论是决定特别事项，还是决定普通事项，表决人数都是以所有业主的专有部分总面积和所有业主总人数作为基准来计算。

而在《民法典》第二百七十八条第二款中，表决人数的计算基准变成了参与表决业主（不再是所有业主）的专有部分总面积与参与表决业主（不再是所有业主）的总人数。

本款把这个基准设定为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主”。

据此计算，在本款中，特别决议事项与普通决议事项所需的表决人数，分别为专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（2/3 ×3/4=1/2）和专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主（2/3 ×1/2=1/3）。

与《物权法》第七十六条第二款相比，这降低了业主共同决定《民法典》第二百七十八条第一款所列事项所需要的表决人数。《民法典》这样做，显然是为了有效解决业主大会运作难的问题。

在现实中，业主大会就业主共同决定的事项难以形成有效决议的情况并不少见。这导致业主大会形同虚设，难以有效运行。这种状况的出现可能与《物权法》第七十六条第二款设置的表决基准有些高有关。于是，《民法典》下调了表决基准，希望在立法上为这种状况的消除助力。

此外，《民法典》第二百七十八条第二款还把“使用建筑物及其附属设施的维修资金”列入业主的普通表决事项。按照该款第三句和第一句的规定，在《民法典》施行后，“建筑物及其附属设施的维修资金”，经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意即可付诸使用。这有助于从法律上化解公共维修金使用难的问题。

据新华社报道，“近年来，随着许多建筑逐渐进入‘中年维修期’和‘老年危房期’，公共维修金亟待使用。但因申请手续繁琐，收缴上来的维修金往往处于‘沉睡’状态。”

原因之一是《物权法》第七十六条第二款把维修资金的使用列为特别表决事项。依据该款，只有“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”后，维修资金才能使用。

（四）《民法典》第二百七十九条

本条源自《物权法》第七十七条。与后者相比，本条把“经有利害关系的业主同意”修改为“经有利害关系的业主一致同意”。

这似乎意味着，在《物权法》第七十七条中，住改商经有利害关系的部分业主同意即可。这是一种错误的理解。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

因此，《物权法》第七十七条所要求的“同意”，也是一致同意。本条增加“一致”，无非是对此加以申明而已。

（五）《民法典》第二百八十一条

本条源于《物权法》第七十九条，但又对它作了增订。体现有三：

1.使用维修资金情形的扩大

这体现在本条第一款第二句之中。一方面，本句把维修资金的用途从“共有部分的维修”扩展为“共有部分的维修、更新和改造”。后一种表述在《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》就已存在。

《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二项规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”另一方面，本句扩大了维修资金所用于的共有部分的范围，即在删去“水箱”后，把从“电梯”等扩大到“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”。

这里的共有部分，在《住宅专项维修资金管理办法》分为住宅共用部位和共用设施设备。前者“是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”后者“是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

2.维修资金筹集、使用情况的公布要定期

《物权法》第七十九条第二款只要求公布“维修资金的筹集、使用情况”，没有公布应定期的要求。这个要求是在十三届全国人大三次会议审议民法典草案时由人大代表提出，并得到采满足的。

《第十三届全国人民代表大会宪法和法律委员会关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉审议结果的报告》对此有如下说明：“有的代表提出，应当强调维修资金的筹集、使用情况要定期公布，以更好地保障业主的知情权。全国人大宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，将上述规定修改为：‘建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。’”

3.增加维修资金应急使用的规定

同样出于化解维修资金使用难的问题，本条增加第二款，规定了维修资金应急使用的情形。在这种情形中，维修资金的使用无须按照《民法典》第二百七十八条第二款的规定由业主共同作出决定。

对于维修资金的应急使用，《住宅专项维修资金管理办法》已有规定。该办法第二十四条第一款规定：“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。”

该办法第二十二条第四项、第五项、第六项分别规定：“物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；”“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；”“专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”

该办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项分别规定：“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；”“业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；”“业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；”“专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”

与《住宅专项维修资金管理办法》相比，本条第二款更具有原则性。

一是，它没有像《住宅专项维修资金管理办法》那样，考虑业主大会成立以前如何紧急使用维修资金的情形。

二是，对“业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”没有设计具有可操作性的规则。因此，本款的宣示意义更大。在具体适用时，本款应与《住宅专项维修资金管理办法》一并发挥作用。

（六）《民法典》第二百八十二条

《民法典》第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

本条是《民法典》新增加的规定。它旨在明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分所产生收入的归属。

很长一段时间以来，区分所有建筑物中属于业主的共有部分，由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等出租并获取收益的现象，普遍存在。这些收益属于谁，一直都存在争议。在实践中，这些收益多由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等收取并支配，业主很难从中受益。

对于这些收入的归属，此前也有一些规定。比如，2018年5月29日公布的《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）第三十条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。”“物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门确定。”

不过，这里的规定存在法律位阶不高且在全国范围内不具有普遍约束力的问题。《民法典》增设第二百八十二条，就比较好地解决了这些问题。

此外，如果物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分从事经营活动，须建立在业主依照《民法典》第二百七十八条第二款第一句、第二句和第一款第八项决定同意的基础上。否则，物业服务企业或者其他管理人等的前述行为就构成了对业主权益的侵害，应向业主承担违约责任或侵权责任。

《物业管理条例》第五十四条也要求物业服务企业或者其他管理人等“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”

（七）《民法典》第二百八十五条

《民法典》第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

本条是《民法典》新增加的规定。

第一款对物业服务关系进行了概括描述。物业服务企业或者其他管理人与业主之间因订立物业服务合同而产生物业服务关系。这种关系主要受《民法典》第三编第二十四章关于物业服务合同的规则调整。

除此以外，本款还强调物业服务企业或者其他管理人要“接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，以突出它们的服务提供者角色。第二款是结合疫情防控工作，规定物业服务企业或者其他管理人负有执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并积极配合开展相关工作的义务。

（八）《民法典》第二百八十六条

本条源自《物权法》第八十三条，并在该条基础上作了调整。

第一，本条第一款第一句要求业主在从事相关行为时，要“节约资源、保护生态环境”。这是《民法典》第九条“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”，对业主的要求。

本款对此加以申明，第二，增设本条第一款第二句，以便与《民法典》第二百八十五条第二款相呼应。第三，本条第二款把《物权法》第八十三条第二款第一句中的“业主大会和业主委员会”修改为“业主大会或者业主委员会”。

第四，《物权法》第八十三条第二款第二句的规则不再规定在本条，而是经丰富后，成为了《民法典》第二百八十七条。

第五，本条新增第三款，对业主或者其他行为人拒不履行相关义务进行行政处理的规定。《物业管理条例》对此有相似的规定。该条例第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

（九）《民法典》第二百八十七条

本条源自《物权法》第八十三条第二款第二句话。二者都是关于维护业主合法权益的规定。

但是，与后者相比，本条提供的规则更加明确。第一，本条明确了侵害业主合法权益的主体有哪些。第二，本条明确了业主合法权益受侵害的法律效果，而不是说“可以依法向人民法院提起诉讼”这样不明不白的话。

其实，本条这样做的宣示意义远大于其实际意义。即便没有本条，甚至即便没有《物权法》第八十三条第二款第二句话，业主在其合法权益受到侵害，同样可以寻求法律救济。

本条不是独立的请求权基础。业主请求侵害其合法权益之人承担民事责任的基础，可能是合同，也可能是侵权行为。换言之，本款中的“建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主”因其侵害业主合法权益的行为形态不同，而要承担违约责任或侵权责任。