【现象】最近几年出现了一种新型的理财方式“以房养老”，打的旗号不仅让老人老有所养，而且每个月还能分到数额不少的分红，甚至三个月能分到房产价格的10%—15%。“以房养老”的大概说法是：将房屋抵押给某公司或某公司指定的公司，老人仍然可以居住在里面，每个月可以收到不菲的分红，待老人百年后该房屋归某公司所有。

 【实际情况】做“以房养老”的机构大概有三种：一、正规保险公司，2014年幸福人寿开始试点，现在大概全国也就做了100多个业务。该业务的特点是周期长、回报慢，所以保险公司开展业务的动力不足。二、民营公司，这类公司往往以投资公司的形式出现。其核心的业务逻辑是利用房产抵押获得资金，将该资金进行投资，用投资收益支付房产抵押贷款需付出的利息和老人每个月的分红钱。三、骗子公司，打着“以房养老”的幌子，为了骗取老人的房子，涉嫌刑事犯罪。

 重点说下第二、三类公司的“以房养老”业务。第二类公司是正经公司，看到养老市场的痛点，找到了这样一个业务机会。可关键问题是它是否具有一定的投资管理能力。如果为了满足老人的每个月分红，不仅是简单的投资管理能力，必须是高回报，而且要求每个月均能有现金回流。这对于专业投资人都是非常难的事。这类公司因投资亏损或达不到预期，无法支付利息和老人的每个月分红，致使房屋被债权人强制执行。结果是这类公司违约破产，老人的房子没了。

 第三类骗子公司，和传销公司的模式很像。这类公司有几个特点：

①打的旗号往往是某“中”、“中国”字头的公司。这类公司有可能历史上是“中”字投的，但后来改制成为民营的；还有可能是现在央企或事业单位挂靠的公司；还有一种情况，被特殊人利用的公司，比如前段时间闹得沸沸扬扬的华宇公司事件，打着央企的名义到处0对价收购地方民企；最后一种情况是香港公司，香港的公司随便是可以注册“中国”字样的。对于拿不准的公司，我们第一可以去APP启信宝或者企查查等去核实、穿透其最终的股东情况，而且还能看到其诉讼情况。股东往往是没有太多承受能力的个人。不用管他吹得多么厉害，个人股东的有限责任照真的央企差得太远了。

②办公场所让人感觉高大上。这是营销心理学常用的伎俩，一般人认为公司的办公楼气派、面积大、装修豪华，这样的公司就是有实力。其实，房子是租的，到时公司走后，去哪里都找不到它。

③销售人员能说会道，长时间和老人培养感情，甚至逢年过节送米送油。殊不知，这些销售人员只是销售角色，或者主观故意或者真的不懂，靠做业务得提成。仍然，最后连人都找不到。

 前段时间北京爆出来的“以房养老”骗局案，我一个朋友偶然知道其内幕。多份合同锁定老人的房子——老人和小贷公司的贷款合同、抵押合同、强制执行公证文书。待出了问题时，所有的文书都是合法的，甚至都是公证的，执行房子似乎是理所应当。

【司法实践】表面合法的外衣下隐藏着非法目的，甚至刑事犯罪的目的。如果单纯的个案，公安机关很难立案，这是立案的特点决定的，只有成为了群体性事件才有快速立案的可能。所以，这一套合同会弄得老人在民事上很被动，只能寻求刑事解决。

 【解决之道】最重要的，不能有贪便宜的心态；但凡有这心态，就容易上当受骗。关于“以房养老”问题，一定优先考虑和保险公司合作，毕竟有保证，而且要核实对方的保险公司资质。如果没有和保险公司合作的条件，又嫌打理房子麻烦，可以考虑卖掉房子，钱放到大的银行做3—5年理财（切记，不要贪图高利息买基金之类的产品，那是没有兜底保障的）。如果进驻养老院，除了保证金之外，也要注意不要将自己的心血钱交给养老机构理财，这同样是没有保证的。另外，随着国家养老扶持力度的加大，一些地产公司和保险公司合作在做真正的养老地产项目，可以考虑卖掉市中心的房子，换到这种虽然偏远但医护条件比较好的社区养老。

 愿天下老人安康！

民商法学硕士，从业十六年，专注房产相关法律和公司法律顾问（含融资）。主导、参与多起房（地）产相关诉讼非诉讼、专项顾问业务，涉及标的40余亿元。曾作为某知名基金副总裁，对公司法律顾问和融资有多年实战经验