“买房送飘窗、露台、花园”、“买一层送一层” 、“一房变两房、两房变三房”、“N+1”以及赠送“百变空间”等广告宣传，已成为开发商卖房营销的重要手段。那么买房时开发商赠送面积，会有什么法律风险？

网友咨询：

买房时开发商赠送面积，会有什么法律风险？

江苏封强律师事务所糜英培律师解答：

开发商赠送面积有以下法律风险：

一、到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。

二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效。

三、“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护。

《商品房销售管理办法》第二十一条，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

江苏封强律师事务所糜英培律师解析：

将所谓买房送面积归结起来无非以下几类：

一、将原本属于开发商所有的空间赠与购房者，一般该空间对于购房者具有附属性功能，如地下车库。

二、将原本属于共有部分的空间转为特定购房者的专有空间，典型如设备间、底层花园。

三、将通常属于共有部分的空间设计为在结构与使用上具有独立性，并通过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定购房者，如屋顶花园。

四、对原本就属于购房者，但依据建筑标准不计入建筑面积的空间进行特定设计，使购房者具备对其加以利用的可能，并在广告中加以宣传，典型如大面积的飘窗或阳台等。

五、在房屋设计时预留一定改造空间，购房者通过自己装修可以获得更多的使用空间，如加高层高或净高后的买一层送一层。

开发商对部分特定住户购房者赠送面积为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据我国《物权法》等规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商明示赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

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