实务中存在大量房东将未办理消防验收的房屋或者厂房进行出租的情形，在因消防验收不合格而被责令停业整顿的情况下，出租方和承租方之间将会产生一系列的纠纷。那么，未经消防验收，签订的房屋租赁合同有效吗？

网友咨询：

未经消防验收，签订的房屋租赁合同有效吗？

山东智富律师事务所曲俊国律师解答：

对于出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效这一问题，最高人民法院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》已经做出了明确的回答，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。而解除的前提是合同有效。

曲俊国律师解析：

将未经消防验收的房屋用于生产经营，存在行政处罚等法律风险：承租的厂房如未通过消防验收，可能面临行政处罚。

根据《中华人民共和国消防法》的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，在建设时必须依法进行消防备案，并在使用过程中履行消防安全职责。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，公安机关可责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。

另外，对于承租人的救济措施：在承租房屋未经消防验收或验收不合格的情况下，从最有利于生产经营和稳定社会经济秩序原则出发，承租方应首先考虑并选择要求出租方完善消防验收手续。

除此之外，承租人可书面通知出租方，要求其提供消防验收手续，或者督促检查其办理消防验收手续，并保留相关通知凭证。在出租方不履行上述义务且给承租方造成损失的情况下，可要求出租方赔偿损失。

曲俊国律师长年为多家大中型企业的提供法律顾问服务，在婚姻家庭、房产纠纷、债权债务、劳动工伤等领域具有丰富的从业经验。同时现在也是一名婚姻家庭咨询师，也具有基金、证券从业资格，曾被评为济南市优秀律师。