我们都知道，住宅区域内分为共有部分和专有部分。所有权的确定关系着业主的利益。那么，居民住宅小区外墙，归谁所有？

网友咨询：

我居住的那栋楼有7层高，我住5楼，靠近马路边，现有人租那栋楼外墙做墙体广告，小区物管不同意。请问，该外墙面所有权属于谁？

上海申格律师事务所韦勇律师解答：

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。 居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用权。

这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

韦勇律师解析：

关于小区房屋的外墙面的归属，《物权法》和《物业管理条例》都没有明确规定。“外墙面是房屋的组成部分！与房屋的专有部分不可分割。外墙面不可能由开发商所有，因为出售专有部分的时候已经计算了外墙面的面积，不可能由开发商为业主支付单独的成本，对外墙面保留所有权并享有收益。”

即开发商不可能保留小区外墙面的所有权。这就是说，开发商不可能将住宅小区的专有部分出卖之后，还保留与专有部分紧密相连的小区专有部分的外墙面的所有权。

因为房屋的外墙面是依托于专有部分的，是与专有部分密不可分的。只有有了房屋，才有其外墙面，外墙面不可能凭空存在。

换言之，没有专有部分，就谈不上与专有部分紧密相连的外墙面。正是基于房屋与外墙面不可分割的关系，就某一专有部分而言，开发商可以将该房卖给某个业主，但法律上不允许开发商同时保留与该套房屋紧密相连的外墙面的所有权。

办理过数百个案件，执业数年，像对待初恋情人一样对待律师这个神圣的职业，认为诉讼不是解决纠纷的唯一途径，努力涉猎佛，儒，道等人性沟通的最高层次，成功运用专业知识和心理沟通技巧解决许多疑难法律纠纷