商品房买卖领域中如何认定预约合同

　　 预约合同，指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。实践中，很多交易特别是重大交易并非一蹴而就，在订立正式合同之前，当事人往往会通过签订预约合同的形式，暂时将交易的意愿或模式固定下来。

　　网友咨询：

　　商品房买卖领域中如何认定预约合同？

　　律师解答：

　　当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。比如约定购买房屋的部分主要条款再具体磋商，或者约定将来签订正式《商品房买卖合同》后认购书自动失效。当出现此类标志的时候，可初步判定为预约合同。

　　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　律师补充：

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第四百九十五条　当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

　　当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。