现实生活中，转让法院已查封房屋的现象时有发生。因转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理，房屋产权变更登记无法办理，一波未平一波又起。那么，被法院查封的房子可以买卖吗，有什么法律规定？

网友咨询：

通过关系在法院买了一处被查封的房产 签了房屋买卖合同 但是房子没有解封 卖家说等房子解封就能办房产证 请问这个买卖有效吗？

北京市京师（大连）律师事务所金延峰律师解答：

根据《城市房地产管理法》的第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：

（一） 以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三） 依法收回土地使用权的；

（四） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五） 权属有争议的；

（六） 未依法登记领取权属证书的；

（七） 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

所以说，被法院查封的房产是不能转让的。

但是，根据合同意思自治原则，买卖被查封房屋，不影响合同效力的认定。如果双方签订的《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，《房屋买卖合同》就合法有效。即使出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依然有效。

金延峰律师解析：

虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效，但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。我国《物权法》明确了不动产物权变动以登记生效为原则，因此如无法办理产权登记则买受人权利无法从根本上得到保障。

在查封期间无法办理过户手续，只有在该房屋解除查封之后再要求卖方履行过户义务。如满足查封时房屋价款已经付清、查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错三个条件，买方可向执行法院提出案外人财产保全异议，请求查封法院对该房产予以解封。

综上所述，虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。

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金律师目前为京师大连分所的部门主任。
金律师曾为多家机构担任过法律顾问，包括建筑企业、金融公司、制造企业、高新技术企业、政府机关等。