对于实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的法律上是不允许的， 开发商无预售许可证销售商品房的怎么处理，那么，如何认定开发商卖房欺诈行为，遇到欺诈该怎么办？

网友咨询：开发商买房欺诈如何认定，应该向谁投诉？

云南大允律师事务所周绍贵律师解答：

开发商存在卖房欺诈行为的认定：

1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的；

2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的；

3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；

4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的；

5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；

6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；

7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；

8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

买方可以去房产所在地法院起诉请求确认合同无效并赔偿损失。涉嫌诈骗的可以去公安机关报案。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》第十四条，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

周绍贵律师解析：

怎么防范开发商卖房欺诈

首先，客户选择房源主要还是强调位置，各人可能对某些特定区域有特殊的喜好，所以对广告中的位置示意图要多加留意。附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度、小孩上学问题等。有些远郊区的房子虽然价位低廉，但生活配套设施差，住起来不方便，购置此类房还是要仔细考虑。

其次，要注意房子价位的标识。现在开发商打广告时，往往按最低起卖价打，有些是层次朝向较差的广告户价位，此类房型价格较低，但多数房型定价要远高于起价。

再次，客户选购房屋，尤其在选购期房时，应对发展商及承包商的实力多做考察。实力强大的发展商是一种信心的保证，他们资金雄厚、信誉高、经验丰富。购买有实力的发展商开发的房产，客户的风险就小。此外，实力发展商对建筑商的选择也要求较高，故好的建筑公司开发的房产优良率高，客户也能买到放心房。

最后，还应留意房产广告上是否注明优惠折扣。一般对于一次性付款，发展商针对不同施工进度，总会有一定的折扣优惠，您也可以根据广告注明的条件，决定采用何种付款方式。

《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售应当符合下列条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

周绍贵律师，系云南大允律师事务所副主任，毕业于云南大学法学院，法律硕士。擅长办理刑事、建设工程、房地产、经济、损害赔偿、交通事故、婚姻家庭等案件。从事法律实务工作多年，法学理论功底深厚，办案经验丰富。