二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，那么，二手房原户口逾期没迁出能要求赔偿违约金吗，怎么约定违约金？

网友咨询：2013年8月购买的二手房，现在要卖，可原房主户口还未迁出，合同上有逾期迁出户口的赔偿要求赔偿违约金？

河北凌翔律师事务所李金亮律师解答：

二手房原户口逾期没迁出能要求赔偿违约金。违约方可以根据违约情况向守约方支付一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《合同法》第一百一十四条 违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

合同的违约金最高一般是不允许超过当事人实际损失的30%的。如果当事人双方签订的合同当中关于违约金的约定是高于30%或者是低于30%比较多的情况，是可以向人民法院或者仲裁机构请求对违约金进行相应增加或减少。

李金亮律师解析：

合同的违约金的计算方法：

1.如果合同当事人的双方在签订合同的时候，对违约金的相关的金额进行了协商，那么就要按照合同的约定履行。

2.当合同的当事人双方出现一方违约的时候，就要按照合同约定好的违约金数额对对方进行补偿。

3.我国的相关法律对于违约金的补偿也是有明确的法律效应和规定的。此外，如果合同双方当事人没有对违约金的具体金额进行约定，也可以对如果违约的一方出现，那么违约金可以按照因为违约而造成的经济损失的具体数额，进行赔偿额的计算方式来定违约金。

4.如果约定的违约金，远远低于给对方造成的经济损失，那么受损失的一方可以到法院要求提高违约金数额。

违约金的高低赔偿：

（1）违约金高低的比较标准。《合同法》第114条所规定的比较标准，是因违约“造成的损失”。

（2）违约金的增加。赔偿性违约金既属损害赔偿额的预订，理应是在充分估计因违约所会造成的实际损失的基础上确定的。如果违约金低于因违约造成的实际损失，该违约金在实际效果上就相当于限责条款。

（3）违约金的适当减少。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2009年5月开始从事专职律师至今，具有丰富的办案经验和扎实的理论基础。