在二手房交易过程中，共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜，为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。作为卖房的业主，了解单方出售夫妻共有房产的后果就十分必要。那么，夫妻共有的房产，一方单方面可以买卖房屋吗？

网友咨询：夫妻一方单独出售房产有效吗？

上海信思法律师事务所彭咏梅律师解答：

夫妻共有的房产，一方可以买卖房屋。如果另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。

依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》规定如下：

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《婚姻法》第十七条对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫妻共同所有的财产范围作出了规定，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：

（1）工资、奖金，指在夫妻关系存续期间一方或双方的工资、奖金收入及各种福利性政策性收入、补贴；

（2）生产、经营的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方从事生产、经营的收益；

（3）知识产权的收益，指的是在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方拥有的知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得的财产，是指在夫妻关系存续期间一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的财产。对于继承遗产的所得，指的是财产权利的取得，而不是对财产的实际占有。即使婚姻关系终止前并未实际占有，但只要继承发生在夫妻关系存续期间，所继承的财产也是夫妻共同财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（5）其他应当归共同所有的财产。

（6）双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。

（7）双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

（8）发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的婚姻关系存续期间应得部分夫妻共有。

彭咏梅律师解析：

夫妻一方擅自出售共有房产是否有效？

有两种情形：

一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的，认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法总则》：“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”以及《城市房地产法》中：“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”等条款。

二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分，原则上认定无效，但也有例外，如果第三人是善意有偿获得房屋，并且办理过户手续的，应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益，维护交易稳定。

在司法判决中，夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效，主要根据《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;”除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

简单来说，这条规定主要判断购房者是否主观有恶意，比如，明知房产共有人为夫妻两人，为帮助单方进行财产转移，以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。

(二)以合理的价格转让;

主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成，法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。

2010年执业至今先后在上海市汇业律师事务所上海市锦天城律师事务所等多家律所执业，办理过大量合同纠纷交通事故及婚姻家庭等民事案件及审核合同及处理公司法律事宜，现任上海信思法律师事务所合伙人执业经验丰富