最近，火遍大江南北的电视剧《都挺好》中，苏明玉借李哥的名义买下苏家老宅。那么，房屋登记在李哥名下，如果将来产生争议，房子到底是谁的？四川弘维律师事务所杨东升律师解析：

借名买房，房屋到底归谁的？

出资人？还是出名人？

或许，我们曾经看过很多专业文章及判例，甚至有来自最高人民法院法官的专业分析，但是，无论以前通过法理如何分析及其他法院如何判决，都只是理论上的分析，另外，中国也不是判例法国家，这些非指导性案例及理论分析对于遇到类似案件的人来说，没有太多的实际意义。

其实，从2017年8月开始，对于借名买房规避限购政策的，房屋到底归谁所有，有了最终的答案！

2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》（法发〔2017〕22号）（下称“意见”），该意见共30条内容，俗称金融审判30条，其中该意见第18条明确规定：

“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债券的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”

虽然，《意见》第18条并未明确该类合同效力，但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断，从严监管的倾向明显。事实上，法院内部已形成意见，对于借名买房规避国家房产限购政策的，合同一律无效！

那么合同无效后，房子到底归谁？

相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先，我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的：

《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

根据该条款规定，合同无效后发生三种法律后果：

其一是返还取得的财产责任，比如若房屋买卖合同无效，则一方返还购房款，另一方返还房屋；

其二是不能返还情形下的折价补偿，比如建设工程违法分包合同中，实际施工人的履行行为己固化于建设工程中，无法予以返还，参照双方约定的工程款予以结算。

其三是过错损失赔偿责任，该责任可能与上述两种法律后果结合使用，也可能单独适用。

借名买房，规避国家房地产调控政策的，房子肯定不是出资人的！！！

那么借名买房，官司该如何打？

★ 借名买房如何处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。

借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办 理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关 系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；

其向登记人另行主 张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

杨东升律师解读：

针对江苏高院上述解答，借名买房若明确的证据证明是借名买房，在诉讼时可以要求被借名人将房屋所有权转移登记至实际买受人名下，但不能直接进行确权，否则将面临败诉的风险。

★关于借名买房规避房地产调控政策的如何处理？

江苏高院作出如下解答：实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订 立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确 认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。

解读：很显然，对于借名买房规避国家房地产调控政策的，人民法院对于实际买房人的诉求不予支持，虽然该解答中未表述“要求办理房屋过户登记手续不予支持”，但是，从该条单独列出，可以看出法院处理该种情形的裁判规则。

杨东升律师系四川弘维律师事务所主任，高级合伙人，中华全国律师协会会员，遂宁市律师协会会员，遂宁日报高端访谈特邀嘉宾。

杨东升律师毕业于西南政法大学，主要从事公司、合同、房地产、刑事辩护等法律服务，法律思维非常敏锐，办案技巧运用娴熟，考虑细致、工作扎实，善于从复杂的案件中发现和捕捉案件的焦点和突破口，杨东升律师先后为遂宁市中小企业发展促进会、遂宁市河东新区个体私营经济协会、遂宁市明星自来水有限公司、遂宁市总工会维权律师团成员等多家企业提供法律顾问服务。