遭遇新政出台、合同无效、按揭贷款未批下、一方违约造成不能办理产权过户……这些突发状况都可能中断交易，导致交易流产，那么买卖双方该如何止损，保护自身利益呢？下面上海英恒律师事务所王珏律师就聊一聊二手房退房那些事！

网友咨询：

我于去年初购买一套在建的二手房，在与李姓房主签订合同后，交了10万元订金，但后来我了解到这套房因为清房政策的原因，有可能办不了过户手续，甚至连房子也会收回去，遂产生解除合同的意愿，经与李姓房主协商，他不同意，他的意见是，房子办不了过户手续甚至收回去的情况虽然有可能存在，却并没有实际发生，都是我的判断，如果我真的决定退房，不履行交纳后面房款的协议，订金就不退了，现在这个事情还在僵持中，我想了解的是李姓房主的做法合不合法？

王珏律师解答：

这个姓李的房主呢，他的做法是不合理的，如果说确实有这个证据证实他的这个房屋确实是办不了过户的手续，比如说他的房屋呢，是分租房，是公务员的安置房或者是公务员小区的房屋，那这种情况下，虽然是你们之间的合同是有效的，但是由于他办不了过户手续，所以你可以解除合同，要求返还房款，并要求同期的利息，这是你的权利。

二手房退房的条件是什么？

1、非房屋产权人出卖他人房屋的有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：（1）、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋；（2）、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有；（3）、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；（4）、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

王珏律师补充：

3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋《物权法》第一百九十一条 规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条规定 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。

5、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的《合同法》第一百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。

6、被依法查封、限制的房屋不能转让依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让”，其中第(二)项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。

王珏律师总结：

以上房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。如果房屋买卖合同有效，合同中约定了违约金的，违约方应当按照约定支付违约金。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。