什么是以房抵债，有何规定？

　　以房抵债在现实生活中是经常遇到的一种房屋抵消债务的方式，以房抵债实质上属于以物抵债，又称代物清偿，是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。

　　网友咨询：

　　什么是以房抵债，有何规定？

　　律师解答：

　　通常情况下只要债权人与债务人是出于真实的意思表示达成的以房抵债合同，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定的，以房抵债合同有效。

　　以房抵债的原因各种不同：有的是出借人和借款人为了保障借款合同的顺利履行，用以房抵债的方式来作为担保，其目的是为了让借款合同顺利的履行。有的是借款双方当事人在借款期限届满后，由于借款人不能按时偿还本金和利息等等原因，所以双方自愿达成以房抵债的协议。有的是由于债权债务诉讼在法院执行过程中，当事人达成以房抵债的和解协议来抵消债务。

　　以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。以房抵债通常具备以下构成要件：

　　1.以房抵债双方此前存在真实的债权债务关系；

　　2.双方达成以房抵债的意思表示（通常变现为签订以房抵债协议，并签订商品房买卖合同）；

　　3.抵债房屋产权转移至债权人名下。

　　律师补充：

　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如用于抵债的房产在以房抵债的债权人提起执行异议之诉时尚未取得预售许可的，以房抵债协议有可能被认定为无效。如债权人与债务人虽然签订协议，约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式，该协议不产生债务抵偿的效果，应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百零一条 　抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。