涉房地产财产执行中，购房债权与建设工程优先受偿权谁更优先

　　近年来，由于房地产市场“烂尾房”现象频出，对于同一处商品房，可能会发生消费者、承包人、抵押权人以及其他债权人同时主张权利的情况。

　　网友咨询：

　　涉房地产财产执行中，购房债权与建设工程优先受偿权谁更优先？

　　律师解答：

　　商品房消费者的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权。建设工程优先受偿权是指承包人对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。

　　商品房消费者以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　律师补充：

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。