房屋买卖合同有哪些无效的情形

　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。

　　网友咨询：

　　房屋买卖合同有哪些无效的情形？

　　律师解答：

　　1、无民事行为能力人签订的合同无效；

　　2、行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；

　　3、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；

　　4、违背公序良俗的合同无效；

　　5、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效。

　　无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。

　　律师补充：

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　房屋买卖“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，对内的一份则是双方真实意思表示。“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力。“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

　　第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。