如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记

　　房屋是最典型的不动产，而房屋所有权属于不动产物权。对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。未经登记，除法律另有规定的，不发生效力。

　　网友咨询：

　　如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记？

　　律师解答：

　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　“非因买受人自身原因未办理过户登记”其实包含了两层含义，一是“非因买受人自身主观原因未办理过户登记”；二是“非因买受人自身客观原因未办理过户登记”。对“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，即可以认定为符合该条件。

　　律师补充：

　　买受人与出卖人签订房屋买卖协议时，知道出卖人尚未取得房产证的，可以认定买受人对不能办理房屋过户登记存在过错。买受人明知自己被限购，但仍与出卖人签订房屋买卖合同，导致无法办理过户手续，应当认定买受人因”自身原因未能办理产权登记“的情形。买受人购买房屋时，未尽到合理审慎义务，导致购买了负载有抵押权的涉案房屋，其未能办理过户登记的原因系买受人自身行为所致。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。