户主代表家庭成员签订安置补偿协议，有效吗？
征地拆迁
上海-黄浦区
2023-02-17
胡某夫妻二人有楼房两间、辅房一间，合计用地133.85平方米，二人相继去世后，上述房屋由已故长子的妻子王某出租他人并收取租金，且现王某为案涉房屋户主及唯一成员。后房屋拆迁，王某与政府签订安置补偿协议，此举引起胡某其他子女不满诉至法院。那么户主代表家庭成员签订安置补偿协议，有效吗？
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律师解答
根据我国《土地管理法》的规定及集体土地上农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿以户为单位进行，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分。
法院认为，现王某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，有权对外代表该户从事相应的民事行为，故案涉拆迁协议有效，若其他子女认为其与王某之间就拆迁权益存在分家析产纠纷，可待拆迁安置完毕后另行主张相应权利。
在农村宅基地拆迁中，宅基地的征收安置补偿一般以家庭或户为单位，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分。本案中，王某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，她代替家庭成员签署的安置补偿协议自然是有效的。实践中，如发现另一方共有人已与相关部门签订拆迁补偿协议，根据土地性质及签订协议等实际情况，如案涉房屋是否进行产权登记、签约人员有无权利代表该户、一方共有人是否实际占有使用房屋、拆迁部门对涉案房屋是否做好尽职调查等，选取合适的维权方式，以降低维权成本。
如何防范拆迁补偿安置协议中存在的签字风险？
根据《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。基于农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿是以户为单位进行的，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分，也应当认可户主具有代表其家庭接受行政机关履行保障义务的权利。所以说，签署拆迁补偿安置协议时，拆迁部门在房屋确权阶段要注重对房屋产权的调查，明确该房屋的建设者及去世后的继承情况，同时做好对拆迁协议签约主体的审查工作，从源头减少此类案件的发生。
法院认为，现王某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，有权对外代表该户从事相应的民事行为，故案涉拆迁协议有效，若其他子女认为其与王某之间就拆迁权益存在分家析产纠纷，可待拆迁安置完毕后另行主张相应权利。
在农村宅基地拆迁中，宅基地的征收安置补偿一般以家庭或户为单位，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分。本案中，王某作为案涉房屋家庭户户主及唯一成员，多年来对案涉房屋实际占有使用，是该户的当然代表，她代替家庭成员签署的安置补偿协议自然是有效的。实践中，如发现另一方共有人已与相关部门签订拆迁补偿协议，根据土地性质及签订协议等实际情况，如案涉房屋是否进行产权登记、签约人员有无权利代表该户、一方共有人是否实际占有使用房屋、拆迁部门对涉案房屋是否做好尽职调查等，选取合适的维权方式，以降低维权成本。
如何防范拆迁补偿安置协议中存在的签字风险？
根据《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。基于农村家庭户“一户一宅”的原则，对集体土地上房屋的征收安置补偿是以户为单位进行的，户主有权代表家庭对宅基地及地上的房屋进行处分，也应当认可户主具有代表其家庭接受行政机关履行保障义务的权利。所以说，签署拆迁补偿安置协议时，拆迁部门在房屋确权阶段要注重对房屋产权的调查，明确该房屋的建设者及去世后的继承情况，同时做好对拆迁协议签约主体的审查工作，从源头减少此类案件的发生。
2023-02-17 16:58:59
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