开发商破产，房屋烂尾，开放商的清偿顺序是怎样的？
房产纠纷
安徽-合肥
2022-12-13
请问一下开发商破产，具体有清偿顺序？作为全款购房的业主，如何处理才能最大限度的保全自己的利益？具体在哪个环节介入最好？
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律师解答
1、《破产法》第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算”。
2、对于已交付房款的购房者权利保护，最高人民法院民一庭倾向性意见： 房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。 支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。 商品房预售或者销售中，即使作为消费者的购房人所享有的权利无法排除强制执行或者抵御破产，在开发商破产的情况下，应认定消费者的权利优先于担保物权得到清偿，但仅限于消费者所支出的成本和利息”。
3、针对你的情形，建议法院受理开发商破产时，尽早介入，维护自身权益。
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算”。
2、对于已交付房款的购房者权利保护，最高人民法院民一庭倾向性意见： 房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。 支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。 商品房预售或者销售中，即使作为消费者的购房人所享有的权利无法排除强制执行或者抵御破产，在开发商破产的情况下，应认定消费者的权利优先于担保物权得到清偿，但仅限于消费者所支出的成本和利息”。
3、针对你的情形，建议法院受理开发商破产时，尽早介入，维护自身权益。
2022-12-13 09:02:22
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