房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。

网友咨询：

我想买房，房屋预售合同的效力是怎样的呢？

辽宁星海九鼎律师事务所陶玉松律师解答：

1、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。

2、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理.如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签订，返还定金。

3、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。

4、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。

5、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。

6、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

陶玉松律师补充：

《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：

1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；

2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？

3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？

4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？