现代人缺少了水电供应，基本上没法生活，因而停水停电是逼迫住户的重要法宝。如果不交物业费，就意味着停水停电，拒交物业费的业主还会那么强势吗？但人们又会去想这样一个问题，物业公司采取停水停电和缴纳罚款的方式惩罚业主，是否真的合法？

网友咨询：

物业能否以停水停电方式催缴物业费？

江苏悦孚律师事务所周仁宝律师解答：

物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主，因为水电的提供者是自来水公司和供电局，供水供电合同的当事人是业主和自来水公司和供电局，且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。

在物业已经按照约定提供服务的情况下，业主也不能以未接受或者无需接受相关物业服务作为拒绝支付物业费的理由，如果业主逾期不支付物业费的，物业可以进行催告，催告后仍然不支付的，物业可以提起诉讼或者申请仲裁。

业主因物业公司管理服务差而拒交物业费，物业公司以此为由拒绝代收水电费，致使业主家中停水停电的，物业公司具有过错，应赔偿业主的损失。

江苏悦孚律师事务所周仁宝律师解析：

小区业主，即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理，是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理，此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系，并且相互间通常有一委任契约存在。物业公司与业主之间即存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。

日常生活中，供水供电企业与业主（用水人、用电人）之间存在供水、供电合同关系。我国民法典有规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。

【法律依据】

《民法典》第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

周仁宝律师简介

周仁宝律师，法学专业，现为江苏悦孚律师事务所专职律师。

从2001年起，先后从事过某集团人力资源管理、中茵皇冠物业管理、苏州市局行政执法、苏州市沧浪街道办法律顾问、苏州市吴门桥街道三个社区法律顾问、企业法律顾问等工作。有娴熟的谈判技巧和业务技能，懂BIM技术。

职业方向：中小企业经济合同纠纷；婚姻家事及财富管理与传承

擅长领域：合同纠纷、婚姻家事、劳动工伤、交通事故、人损索赔、房产纠纷、刑事辩护、税务筹划、企业法律顾问等

执业理念：受人之托，忠人之事。以事实为依据、以法律为准绳。

人生信条：但行好事，莫问前程