房屋买卖中，已经签订了合同，做完了前期准备，但是却在办理过户登记时被告知因政府新政策的颁布导致房屋无法过户，合同实际履行不能，这种情况下卖方是否构成违约呢？还是会因为政府政策属于不可抗力而免除责任呢？

网友咨询：

卖房，因政策过不了户，不卖了算违约吗？是不可抗力吗？

陕西德迈律师事务所赵亚琳律师解答：

如果在签订合同时，这个政策还没有颁布，而在合同履行完毕前颁布了，因此造成的无法过户，不算违约，无需支付违约金，但预付的购房款要全额退还给买方。

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括自然事件如洪水、地震等，政府行为征收、征用等。不可抗力事件具有履行期间性的特点，不可抗力事件只有在合同履行期间发生，才能免除当事人的合同责任。迟延履行已超过合同履行期间，则因丧失履行期间性，不能免除其责任。

1、如果双方在签订合同时无法预见政府的限制政策，在合同签订后政府发布政策的，那么应当属于不可抗力。

2、如果卖方在合同订立之前就知晓政府的限制性政策，仍然与买房签订合同导致合同不能履行的，不属于不可抗力，应当承担违约责任。

《民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

赵亚琳律师解析：

不可抗力的特点：

一、不可预见性

所谓不可预见性，是指民事主体在实施民事法律行为时对不可抗力事件是否会发生是不可能预见到的。所谓不可预见，不是指不能看见，也不是指没有预见，而是指不能预见。当事人没有看见或者没有预见的事件，不一定构成不可抗力事件。在正常情况下，对于一般民事主体来说，判断其能否预见到某一事件的发生有两个标准：一是客观标准，就是在正常情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该民事主体就应当预见到的。二是主观标准，就是在某种情况下，根据行为人的主观条件，如年龄、知识水平、技术能力等判断合同当事人是否能预见到。这两种标准，有时要结合使用，有时也可单独使用。

二、不可避免性

所谓不可避免性，是指民事主体对于可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但是客观上并不能阻止这一意外情况的发生。如果一事件的发生虽然不可预见，但其发生完全可以通过民事主体及时合理的作为而避免，则不属于不可避免。

三、不可克服性

所谓不可克服性，是指民事主体对于意外事件所造成的损失不能克服。如果意外事件造成的结果可以通过当事人的努力而得到克服，则该事件不属于不可抗力事件。同样，如果意外事件的发生虽然不能克服，但通过当事人的努力完全可以得到缓解，则能够缓解的部分则不属于不可抗力事件。

赵亚琳律师本人秉承受人之托，忠人之事的执业精神，以专业的法律知识，为您提供最专业的法律服务。