现实生活中，作为出卖人的房产开发商逾期交房的情形并不少见，很多购房者都为此苦不堪言。但实际上开发商逾期交房是一种违约行为，购房者可追究出卖人逾期交房的违约责任。那么出卖人逾期交房有哪些违约责任，逾期交房的违约责任是什么？

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出卖人逾期交房有哪些违约责任，逾期交房的违约责任是什么？

江西求正沃德律师事务所黄力律师解答：

出卖人逾期交房，应当按照合同约定支付违约金，并在购房者催告后的合理期限内交付房屋，逾期不交付的，购房者可以要求解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定；

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

没有法律规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

江西求正沃德律师事务所黄力律师解析：

我们在判断开发商是否承担逾期交房的违约责任时，还应当考虑开发商逾期交房是否存在可以免责的特殊事由。商品房买卖合同中一般规定了开发商可以延期交房的特殊原因。这些构成开发商可以据实延期的原因，主要包括两个方面：一方面是法定的免责事由，即发生了不可抗力。另一方面，是相当多的开发商在“不可抗力”之外又规定了一些第三方原因可以免除其逾期交房的违约责任。如合同中约定，因市政基础设施原因或公共设施原因，以及地方政府政策调整原因导致逾期交房而免除开发商的违约责任等。

提醒购房者，在与开发商签订商品房买卖合同时，应注意审查有关开发商逾期交房等条款，防范开发商为规避承担逾期交房责任，而在主合同中或通过签订补充协议的方式过度设定逾期交房的免责事由，使购房人自身的合法权益能够得到切实有效的保护。

江西方正律师事务所主任律师，中华全国律师协会会员，江西省婚姻家庭与未成年保护委员会委员，江西省司法厅江西法网负责人，取得中国证券投资基金从业资格。专长领域：婚姻家事、合同纠纷、债权债务、公司法律顾问。