房地产开发商为了吸引顾客前来购房，在销售广告中必定会将该房产的优势全部体现出来，以此达到交易目的，有时甚至会达不到该销售广告所承诺的。那么开发商违反销售广告承诺是否应当承担违约责任呢？

网友咨询：

王先生购房前，开发商曾在售楼宣传手册中明确承诺，落成后的小区中央将建有开放式的大型喷泉，同时在其售楼沙盘中亦展示了造型优美的喷泉景观。被该景观所吸引，王先生决定购房，后开发商在小区中央施工，物业公司挂出了所谓的“抽象设计雕塑”设计图，并称该雕塑为小区中央景观。王先生认为，开发商的行为严重违反了其售楼时对业主的承诺，开发商是否应当承担违约责任？

四川诚中成律师事务所李忠源律师解答：

本案中开发商的宣传手册视为要约，应当承担违约责任。实践中开发商宣传手册等广告原则上为要约邀请，不具有要约的法律效力，但是开发商对业主明确、具体、确定的意思表示，构成要约。即使未在合同中载明亦应视为合同的一部分，对开发商具有约束力。开发商未按约在小区中央建设喷水池应当承担违约责任。

《民法典》第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

《民法典》第四百七十三条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

李忠源律师解析：

开发商在售房广告、宣传资料里过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但如果因此造成购房人损失的，购房人可要求开发商承担缔约过失的损害赔偿责任。

而如果是正常的商业吹嘘，没有明确具体的质量指标，则不承担民事责任。正常的商业吹嘘具有不确定和模糊的特点，例如“您购房的首选”，“百年难遇理想居所”等类似的表述，这样的表述都不构成要约，开发商无需对此承担责任。

李忠源律师擅长合同纠纷，交通事故处理，刑事辩护经验丰富