由于抵押权的设立无需以债务人或第三人转移财产的占有为前提，实践中债务人为了同时实现融资和收益的需求，常常会在同一标的物上分别设立抵押权和租赁权。那么怎么去处理同一财产上的租赁权与抵押权，如何解决？

网友咨询：

怎么去处理同一财产上的租赁权与抵押权，如何解决？

江苏顺维律师事务所李阳律师解答：

《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。担保法采取的是买卖不破租赁的规则。物权法则进一步完善了抵押权和租赁权的关系。

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

根据上述规定，抵押权与租赁权同时并存时，按照以下规定处理：

(1)抵押财产在抵押权设定前已出租的，适用买卖不破租赁的规则，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人；

抵押人与承租人之间的原有的租赁关系不当然终止，原租赁合同继续有效，买受人所取得的标的物所有权不得对抗标的物租赁权。

(2)抵押财产在抵押权设立后出租的，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押财产在抵押权设立后出租的；

实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除租赁合同，承租人不得要求继续承租抵押的房屋，否则会损坏抵押权的物权效力。物权法的这一规定意在强调已登记的抵押权的效力。

江苏顺维律师事务所李阳律师解析：

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。

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