最高额抵押的存在抵押担保的权利与义务得到正确的履行，不过需要注意的是当事人如果设立最高额抵押必须要明确双方之间的债权是如何发生的，这点不能够含糊。那么抵押房产，怎么确定所担保的债权？

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抵押房产，怎么确定所担保的债权？

北京国枫（西安）律师事务所焦保宏律师解答：

房产抵押权所担保的债权包括：

1、主债权；2、利息；3、延迟利息；4、违约金；5、损害赔偿金；6、实现抵押权的费用。

物的担保是以物担保债务的履行，包括抵押权、质权、留置权；人的担保是以人的信誉担保债务的履行，即担保法规定的保证。

《物权法》第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的；

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

北京国枫（西安）律师事务所焦保宏律师解析：

对于债权人实现债权的顺序，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。

对于该规定中的“约定”存在以下理解：在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，充分尊重当事人的意思自治，按约定选择实现顺序，该“约定”既包括关于人的担保与物的担保之间责任顺序的约定，也包括关于人的担保与物的担保之间责任分担范围的约定。债权人应当按照约定实现债权中的“约定”目的在于确定或者限制物的担保与人的担保并存时债权人的选择权。

国枫西安律师事务所副主任，律师执业20年，担任省律师协会知识产权专委会副主任、省政府PPP项目法律专家、多家大型建筑地产企业常年顾问，擅长办理重大疑难诉讼及执行案件。