近来，房屋租赁市场的火爆以及一线城市租金飙升的新闻持续冲刷着人们的眼球。不少在北、上、广等地奋斗的人们，一方面要应对高强度的工作节奏带来的疲惫；另一方面，又在房租上涨的新闻中，与未来不确定性所产生的焦虑进行抗争。那么租房备案的性质是什么，有什么法律意义？

网友咨询：

租房备案的性质是什么，有什么法律意义？

北京市华泰律师事务所余婷婷律师解答：

与行政许可中的登记（如企业注册登记、申领律师执业资格登记、申领驾驶执照登记等）不同，房屋租赁合同的登记备案虽然也是一种行政登记行为，但其本质上并不属于行政许可，而是一种行政确认中的登记。此种情况是行政机关仅为确认财产权及其他民事关系的登记，只是起到公示、证明、确认以及对抗第三人的作用，因而不属于行政许可的范围。这类登记不是为当事人创设一种公法上的权利，而是对当事人既有的民事法律关系予以确认。可以说，法律关系成立在先，登记在后。

不过，由于租赁登记备案的行政确认性质，本质上仍然是一种行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别、给予确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。因此，对登记备案中信息登载错误或不予登记的情形，是可以依据《行政复议法》和《行政诉讼法》提起复议和诉讼的。

北京市华泰律师事务所余婷婷律师解析：

由于租赁登记备案的行政行为本身并不影响租赁合同的产生、履行和消灭（租赁合同的缔结系民事主体自发约定形成，其无效的法定条件规定在《合同法》第五十二条的情形中），因此，可以认为，租赁登记备案主要是明确房屋租赁权的物权性质，是房屋行政管理部门对房屋租赁市场进行监管的手段之一，更多具有行政管理规范上的法律意义，这主要包括以下几个方面：

（1）审查租赁合同的主客体是否适格，出租人和承租人是否具备相应的条件，租赁房屋是否可以出租、是否侵害其他民事主体的权益；

（2）审查租赁的合同形式是否符合法律规定，内容是否齐全、完备；

（3）了解掌握当前租赁市场的基本信息，租赁费用的大致水平，并对租赁市场存在的非法转租、非法群租等行为进行制止；

（4）房屋管理部门在房屋登记备案过程中可以增加相关税收收益，如房产税、印花税等。

余婷婷律师，北京市律师协会会员，朝阳区律协女工委委员，北京市高级人民法院、朝阳区法院特邀调解员，西城区广外街道社区法律顾问。法学功底扎实，逻辑思维敏捷，诉讼经验丰富，注重办案技巧，业务精益求精。