为抑制房价出现过快上涨苗头，各地陆续加大房地产调控力度，不断出台新政策、新措施，限价制度便是其中最主要的举措。开发商在申领预售许可证之前，必须先申请价格备案，销售价格不得高于备案价、同时不得低于备案价85%。然而，绝大多数开发商为了突破上述限制，均通过在备案价之外多收取一部分款项，名头五花八门，如服务费、电商费、装修费、咨询费、中介费或居间费等。那么，商品房实际销售价格高于备案价格，购房合同有效吗？

网友咨询：

商品房实际销售价格高于备案价格，购房合同有效吗？

天津天元律师事务所张孜雄律师解答：

《合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，且应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规范，合同并不当然无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知、意见，未形成法律、行政法规中的效力性强制性规定。

一般情形下，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效。

张孜雄律师解析：

“备案价”与房屋销售“原价”是两个不同的概念。商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比较的“原价”。

而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格，没有一模一样的商品房，因此商品房销售中不存在“原价”的概念，一房一价也不鲜见。

其次，商品房买卖是一个市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。

因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，还是要从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。

中国致公党党员，从业20年资深律师，擅长民商法（含合同法、公司法、房地产法、婚姻家庭、劳动争议等）、与非诉讼业务。秉持着“诚信、专业、高效”的执业理念为委托人提供法律服务。