在现实生活中，尤其是购买期房，购房者从交付房款签订买卖合同再到最终拿到房产证，往往要经过一两年甚至更长的时间，这期间最常见的风险就是“一房二卖”。买方遭遇“一房二卖”，应怎么处理？

网友咨询：

我买了一套期房，约定今年3月交房。前几天，我才发现，开发商和另外一个人也订立一份购房合同，遭遇了“一房二卖”，我该怎么办？

上海市民生律师事务所杨爱君律师解答：

关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：

1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。

2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。

3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。

4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。

5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。

6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。

7、在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。

杨爱君律师解析：

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

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