由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。那么，租客将房屋擅自转租怎么办，转租合同有效吗？

网友咨询：

我买了一套新房，交房后没有装修，王某打电话跟我说愿意自己装修后租住，我就和王某签了2年租约。谁知道他把我原本的2室1厅改造分割成5间房，转租给6个人。我该怎么办，他订立的转租合同有效吗？

北京市中银（济南）律师事务所亓艳蓉律师解答：

根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

所以说，承租人未经出租人同意的，出租人可以解除房屋租赁合同，要求他和房屋内的实际居住人一起搬离。

但是有一种情况，即使未经出租人的同意，转租合同也是有效的：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

艳蓉律师解析：

房屋转租合同是指房屋承租人将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的合同。房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的，在房屋转租法律关系中，房屋租赁合同的出租人和承租人仍分别称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人。

尽管转租的权利基础是承租人的租赁权，但转租必然会影响出租人的利益，同时，出租人与承租人签订房屋租赁合同时，除非有特别约定，通常情况下都是认可承租人自己使用、收益租赁房屋。因此，为了保护出租人的利益，也为了坚持意思表示真实的原则，承租人将承租的房屋转租的，必须经出租人同意。

未经出租人同意，承租人擅自将承租房屋转租，或者未办理转租登记备案的，转租行为无效，出租人有权解除合同。出租人解除房屋租赁合同的，房屋转租合同当然也随之解除。

本人毕业于山东大学法学院，执业近十年，精通法律知识，熟悉法律实务，愿以最大的诚心与责任心为客户服务。主要业务领域：公司法律事务、民商事诉讼与仲裁、刑事诉讼、行政诉讼、执行等各类疑难复杂案件。曾被评选为济南市优秀人民调解员，妇女儿童维权中心咨询专家，并被授予“公益律师”荣誉称号！