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未经房东同意转租的,转租合同有效吗?
来源:法妞问答 时间:2019年09月28日 有法律问题怎么办?找专业律师来帮忙!点击发布咨询
租房过程当中如果承租人需要对其房屋进行转租处理,需要经过房东的同意协商。然后签订一份转租协议书。那么,未经房东同意转租的,转租合同有效吗?网友咨询:二房东擅自转租合同有效吗?广东国晖(哈尔滨)律师事务所李志远律师解答:法律规定,出租人知道或者应当知道承租人转租的,可以在六个月内提出异议,请求认定转租合同无效。即出租人在知道或者应当知道后,有六个月的期限来行使解除权或者请求认定转租合同无效。出租人在这六个月内未行使的,应认定转租合同有效。《房屋租赁合同司法解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道

租房过程当中如果承租人需要对其房屋进行转租处理,需要经过房东的同意协商。然后签订一份转租协议书。那么,未经房东同意转租的,转租合同有效吗?

网友咨询:二房东擅自转租合同有效吗?

广东国晖(哈尔滨)律师事务所李志远律师解答:

法律规定,出租人知道或者应当知道承租人转租的,可以在六个月内提出异议,请求认定转租合同无效。即出租人在知道或者应当知道后,有六个月的期限来行使解除权或者请求认定转租合同无效。出租人在这六个月内未行使的,应认定转租合同有效。

《房屋租赁合同司法解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

李志远律师解析:

《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。该合同指的是承租人和出租人之间的合同,而不是转租合同。

出租人知道应当知道承租人转租的,可以在六个月内提出异议,请求解除合同或认定转租合同无效。

承租人未经出租人同意的转租的,如果出租人知道后,六个月内未提出异议,请求解除合同或者认定转租合同无效的,则转租合同即有效。

转租和承租:

房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。

房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,由承租人作为转租的出租人(俗称“二房东”)与第三人(即转租的承租人,俗称“三房东”)签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系,即房屋产权人(俗称“大房东”)与二房东的本租合同,以及二房东与三房东的转租合同,二房东因此扮演了双重角色,他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同,又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。

承租权转让则是指承租人在租赁期间,将房屋承租权转让给第三人,即二房东与大房东的本租合同解除,二房东由此退出租赁关系,转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。

二房东无论是转租房屋,还是转让房屋的承租权,均需取得大房东的书面同意,但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款,二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(二房东)对于合同权利、义务的概括转让,通常不会在合同中先行约定,只能另行取得大房东出具的同意书。

从违反上述前提条件(即二房东没有取得大房东的书面同意)的法律后果来看,转租中,大房东可以直接解除与二房东之间的本租合同;而承租权转让中,大房东只有权宣告二房东将承租权转让给第三人的行为无效,但无权以此为由解除他与二房东之间的本租合同。

转租中,转租合同对于本租合同具有附随性,具体表现在:

1、房屋转租期间,本租合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;

2、房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;

3、转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后,由于二房东退出本租合同,第三人与大房东建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。

从业二十五年,擅长经济、民事、刑事案件代理,私人法律顾问、公司法务等业务

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