由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。那么，无权转租的合同效力是怎样的，签订租房合同时注意事项有哪些？

网友咨询：无权转租的合同效力是怎样的？

四川法奥律师事务所代鹏律师解答：

无权转租的合同效力是待定的，原出租人和房东签订的房屋租赁合同当中，如果房东就明确约定租客没有单独的转租权，但是没有经过房东同意的情况下出租人就把房子给擅自转租出去的话，第三人在不知情的情况下，这种租赁关系受到法律保护，但是，原承租人肯定是要承担违约责任的。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

代鹏律师解析：

签订租房合同的注意事项：

1、双方当事人的情况，确定出租人具备处分房屋的权利，即出租人对房屋具有所有权或者处分权。

2、住房具体情况住房的具体位置

3、住房用途

4、租赁期限

合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

5、房租及支付方式住房租金等等。

房屋可以转租，但是合法的转租需要满足以下两个条件：

1、转租须经房屋所有权人的同意。

转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。

2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。

租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

代鹏律师，四川法奥律师事务所副主任，专职律师。常年专注于公司法，合同法，婚姻法，劳动法，擅长公司治理，股权架构，经济纠纷，婚姻家庭，劳动工伤等法律服务，坚持人无远虑，必有近忧的理念，主动防范法律风险。