近年来，伴随着房地产开发热潮，商铺、写字楼的租赁出现供需两旺，另外，在城镇也有大量工薪阶层是靠租赁房屋解决居住问题。目前，因房屋租赁合同产生的纠纷数量逐年增多。那么，房东与多个承租人签租房合同的怎么处理，承租人如何维权？

网友咨询：

我承租了孙先生的一处商铺，并签订了租赁合同，我支付了一年租金8万元，可当我出差回来准备装修时，发现商铺已经被第三方王先生装修后使用，与王先生交涉后，得知王先生比我更早签订了租赁合同。我想问一下，这种情况下，我签订的租房合同怎么处理，我怎么维权？

北京市中银律师事务所杨智昌律师解答：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

杨智昌律师解析：

由此可以得知，出租人“一房数租”的处理原则是，在数份合同均有效的情况下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁房屋的。但承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；

（2）已经办理登记备案手续的。房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；

（3）合同成立在先的。即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，如这些合同无违反法律、行政法规的强制性规定的，合同均有效。在多份租赁合同均有效的情况下，应按照“合法占有-有效登记备案-合同成立在先”的顺序确定承租人，未取得租赁房屋的承租人可以依据合同法相关规定请求解除合同、赔偿损失。

杨律师是北京市资深知名律师，擅长民商事合同、公司法、公司股权的诉讼、仲裁及公司法律事务，之前曾任法院审判委员会委员兼经济庭庭长，现北京市律协合同法专委会委员、中国仲裁法学会研究会会员、多家仲裁委仲裁员