定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。那么，商品房定金的协议有什么法律效力，协议约定的定金有什么规定？

网友咨询：有个人想租我的房子，我跟他签了定金协议他交给我两万定金，协议上写明我毁约要三倍赔偿给他，这个有法律效力吗？

北京市慧诚（成都）律师事务所粟力祥律师解答：

商品房定金的协议的法律效力是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【法律依据】

根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺等。

粟力祥律师解析：

正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。

签订购房合同时要对定金的性质进行约定。

因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。

1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。

2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。

总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。

购房者在交纳定金时，需要对相关的情况了解清楚，包括房屋的质量以及后期的支付情况，因为定金在法律上的定义就是已经明确认定，是不可以反悔的，具体情况应当由购房者与售楼部之间通过协商沟通的方式进行处理，并严格执行签订的合同规定。

1989 年毕业于长沙理工大学，主任律师、高级合 伙人。2012 年获得司法执业资格证并于 2013 年 6 月获得律师执业证。曾就职于四川省内江市东 兴区人民检察院工作，先后担任公诉科检察员、 公诉科科长、民行科科长，2019 年 2 月 19 日从四川法锐律师事务 所变更执业至北京市惠诚（成都）律师事务所。粟力祥律师擅长处理 各种债权债务及合同纠纷，对各类疑难借贷纠纷案件的处理有特别的 办法和心得，担任过某国有大型金融担保公司外聘律师，为该公司处 理催收案件 40 余件。自从事法律工作以来，粟力祥律师深耕于金融 合同纠纷、民间借贷、公司业务，曾先后办理民商事案件近 600 百 件，先后担任了二十余家企业及政府机构法律顾问，曾代理多起涉及 金融机构的金融合同纠纷。粟力祥律师在为法律服务对象提供法律服 务中始终坚持认真、负责、高效的办案原则，同时运用自己深厚的法 律理论知识和丰富的办案经验，为许多当事人挽回了巨大的经济损失， 赢得了法律服务对象的高度好评