拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。那么，拆迁时住改商怎么补偿，法律有怎样的规定？

网友咨询：拆迁时，住改商怎么补偿？

北京市开越律师事务所雷贵辰律师解答：

基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式：

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定；

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策；

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同；

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿；

五、采用混合标准。

对于住改商的补偿，一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。

雷贵辰律师解析：

关于房屋拆迁补偿的规定：

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

律所合伙人，副主任。在多家人民政府及企业担任法律顾问，资历深厚，经验丰富。雷贵辰律师执业领域广泛，尤其精通公司法律顾问、涉外商事仲裁、诉讼，擅长处理合同纠纷、人身侵权、农村土地承包、确权确利、农村宅基地纠纷等业务，司法实践经验丰富，法律理论功底深厚，办案做事勤勉尽职。尤其是在外贸领域担任领导的经历，使其更能深入、到位、贴切地为公司或企业提供法律服务，深得客户的好评和信赖。