期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。那么，期房转让的条件是什么，如何办理期房转让？

网友咨询：房子是期房，已经全款买房，拿到了备过案的购房合同，现在想卖房，卖房的流程是怎么样的呢？

北京市道成事务所律师解答：

从法律的角度来看，期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让。转让期房需具备如下条件：

1、具备权益转让条件

根据《办法》规定，预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此，虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定，但实际上排除了签订认购协议就转让期房的合法性。

2、征得开发商同意

根据《办法》规定，预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《合同法》关于合同转让的规定。

3、转让合同与登记

《办法》规定，转让与售房的应当签订书面合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。

4、权益转让的法律后果

根据《合同法》的规定，合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。

5、转让价格

《办法》对转让价格没有作出规定，《合同法》对期房转让的价格也没有作规定。所以，对于期房转让的价格可以由当事人自行约定。

北京市道成事务所律师解析：

期房转让办理：

第一，签订预售合同。

期房转让前，根据相关规定，转让人必须和房地产商已经签订了商品房预售合同，并且已经在房地产管理机关进行了预售登记。虽然没有说不许签订了认购合同的房子转让，但是这条规定明显就封死了这条路。也就是说只签订了认购合同不能转让，只有签订了预售合同并完成登记才能转让。

第二、征得开发商同意，书面通知开发商。

转让人如果还没有付清全部的买房钱的话，想要转让就要经过开发商的同意。

第三、签订转让合同并登记。

上面两个步骤完了之后呢，双方就可以签订预售转让合同了（大家一定要记住合同的名字）。在合同签订的，一般是15个工作日内，双方约定时间区进行预售的变更登记。等到合同转让登记后，转让人享有的房子的一切权利就是买家（也叫受让人）的了。

第四、办理进退户手续。

转让者先签订了预售合同，付了首付款，就将房屋在中介公司挂个牌。等到预售转让合同签订完之后，转让者就要和开发商先签一个解除合同的退户同意书，去交易中心办理一下退户手续。然后，受让者在和开发商新签一个预售合同，送去备案，最后再把转让款付给转让者。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。该意见明确禁止预售商品房再转让行为，禁止房地产主管部门办理相关手续。

由于目前法律没有在全国层面上对期房的转让作出明确的规定，所以各地在具体的转让条件的规定上是有些不同的。为了避免可能存在的风险，当事人应当慎重对待期房转让。

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