借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将所购房屋的所有权登记在他人名下的行为。生活中，出于不同的原因，借他人名义买房的人大有人在。

借名买房风险大，绝非骇人听闻。

贵州瀛黔律师事务所郑娟律师以案说法：

案例一、李某与王某系表兄弟关系，2006年李某欲出资购买某小区的房子，但当时李某名下已经有一套房，再购买就属于二套，需要支付总房款的七成作为首期，且银行贷款利率也要上浮，且过户的契税要全额支付，不能减半。于是，李某就与王某商量，借王某名义购买了该房屋。因双方是亲戚关系，基于信任李某也不好意思让王某和自己签订 “借名协议”。2013年李某与王某因经济纠纷双方产生一些矛盾，李某开始担心自己的房子，便叫王某将该房屋过户给自己，但谁知王某不买账，说该房屋是自己的，李某无奈只好将王某告上法庭，请求确认其对涉案房屋享有所有权。

庭审中，李某向法院提交了其支付首付款以及税费的相关证据，被告王某认可但坚称是借支，双方是债权债务关系。法院经审理认为，不动产登记簿对于不动产物权权属具有推定的证明效力，如否定不动产登记簿的证明力的证据则必须达到具有高度可能性程度。

本案中，虽然双方当事人共同确认涉案房屋的出资人为李某，但是，该事实仅能证明李某对于涉案房屋确实存在出资关系，王某据此享有的也仅为债权权利，而并不足以证明李某与王某之间存在借名登记的意思表示。因此，李某在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力，故判决驳回李某诉讼请求。

案例二、2012年1月张三与李四签订协议，双方约定张三以李四名义办理贷款购买房屋。2012年2月李四与甲地产公司签订商品房买卖合同，约定由李四购买该公司开发建设的110号房屋，房款总250万元。110号房屋登记在李四名下，后张三以本人名义办理入住手续并装修，该房屋一直由张三及家人居住。2015年2月，法院判决李四向王五偿还300万借款。后王五向法院申请强制执行，同年9月11日，法院查封了李四名下110号房屋，随后发出通知决定依法评估、拍卖。张三在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后，向法院提起执行异议之诉，以自己为110号房屋的所有人为由，要求法院停止对房屋的执行。经审理，法院驳回了张三诉请。

郑娟律师解析：

借名买房风险有哪些

一、登记权利人反悔，拒绝返还房屋

借名买房的双方多为亲属、朋友关系，多为口头约定，较少签订书面协议，如果出资人在借名购房后，遇到登记权利人反悔，如果出资人无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利将得不到保障，导致钱房两空；即使出资人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦。

二、登记权利人擅自处分该房屋，第三人基于善意取得该该房屋的物权。

借名买房是借名人和登记人之间的约定，但是根据我国《物权法》的规定，房屋所有权证载明登记人为所有权人，该登记具有公信力。如登记权利人将该房屋出卖或者抵押给第三人，如第三人善意且已经办理变更登记的情况下，第三人基于善意取得制度，取得该房屋的所有权或者抵押权，即使出资人证明了借名购房事实存在，也不能对抗善意第三人，只能要求登记权利人承担相应责任。

三、登记权利人因涉诉房屋被查封、拍卖。

出资人与登记权利人之间通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但这只是借名人与出名人之间内部约定，不产生物权变动的效果，借名人可以请求将房屋过户至自己名下，借名人享有的是债权请求权，而非物权。如果登记权利人涉诉，该房屋被查封或处分。根据物权变动登记生效和公示公信原则，出资人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。

借名买房不可取，如果确实需要，如何规避和降低风险

一、签订借名买房协议，以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人，切勿为了面子不签协议。

二、保留付款单据 出资人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，出资人可以凭此证据以司法手段来保护自己的权利。

三、办理抵押登记 为防止登记权利人擅自处分该房屋，出资人可与登记权利人到房地产交易中心就该房地产做一个抵押，将该房产抵押给出资人，出资人成为抵押权人，如登记权利人要出卖该房屋，要经抵押权人同意。

四、约定违约责任 为防止登记权利人将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中约定：登记权利人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等等；如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。

五、及时办理过户，如房屋具备过户条件，应当及时办理过户，以免夜长梦多。

郑律师执业于贵州瀛黔律师事务所，多年来一直代理民商事法律案子，经验丰富，责任心强。