承租人能否行使“法定优先承租权”

　　房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　网友咨询：

　　承租人能否行使“法定优先承租权”？

　　律师解答：

　　优先承租权一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。优先承租权的行使条件：

　　1、存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，没有合法有效的租赁关系，则承租人不享有租赁权，也不能享有优先承租权。

　　2、出租人有继续对外出租的意思表示。租赁期届满之后，在原出租人有意愿继续出租房屋的情况下，原承租人才能享有“优先承租权”。如果租赁合同到期，出租人把房屋收回后自己居住，原承租人就没有“优先承租权”。同时，如果出租人出卖该房屋的，法律赋予承租人享有优先购买的权利。

　　3、满足同等条件。可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。

　　4、在合理期限内主张。为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应当承担通知义务。承租人在租赁期限届满前后同意终止租赁关系的，之后不得再主张优先承租权，但出租人虚假告知租赁条件导致承租人同意的除外。

　　律师补充：

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百三十四条　【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

　　租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。